Publicado: 5 de mayo de 2017

El café es el alivio de sus preocupaciones ...

Si bien la teoría de la extracción, la alineación EK y la distribución del tamaño de partículas son temas dignos de discusión aquí en Barista Hustle, todos estos no significan nada si no tiene un taller en el que experimentar. Jared Lawler nos brinda una vista fascinante del lado comercial de café, con una sólida lista de puntos a considerar.

Los arrendamientos, no son un tema sexy, pero escúchame. Decidí escribir este artículo después de consultar con un ex empleado para ver cómo iba su cafetería. "Nar ... tuvimos problemas con el propietario y tuvimos que cerrarlo", me dijo. Otro individuo talentoso que construyó un negocio hermoso ahora había perdido un montón de ahorros, una gran cantidad de tiempo y había sufrido lo que a veces puede ser una experiencia emocionalmente paralizante cuando un negocio fracasa.

Trabajando en la industria hotelera, este fue solo uno de los muchos escenarios similares que he escuchado a lo largo de los años. De personas que sub-alquilan; se ven obligados a abandonar su negocio; luego, el arrendatario toma el control de su negocio. De personas con contratos de arrendamiento de mes a mes que juran que el arrendador es tan agradable que cuando vendan el negocio continuarán con un nuevo contrato de arrendamiento a la misma tasa, luego dar la vuelta y cuadriplicar el alquiler, hacer que su negocio no valga nada y acabar con la venta. .

Le pregunté a uno de mis primeros mentores, que era un gran operador de café en Melbourne, qué era lo más importante para un café exitoso. Esperaba que dijera algo sobre buen personal, servicio al cliente, buenos equipamientos o servir el mejor café ... no era ninguno de ellos, era simplemente: “Tu contrato de arrendamiento. Sin un buen contrato de arrendamiento, todo lo anterior equivale a nada ”, dijo. "Es como construir una casa en la arena: necesitas una buena base y esa base es tu contrato de arrendamiento".

Así que me comuniqué con Suzy Wood de Studio Legal, quien compartió generosamente algunos de los puntos críticos que su firma busca en un contrato de arrendamiento. De course, es solo información general y no se debe confiar ni representar como asesoramiento legal.

  1. ¿El alquiler incluye o excluye GST? Si su alquiler se expresa como una cierta cantidad en dólares "excluyendo GST" o "más GST", su alquiler tendrá 10% GST agregado en la parte superior, y deberá presupuestar para esto.
  1. ¿Se aplica la Ley de Arrendamientos Minoristas al Arrendamiento? Si la ley se aplica (y cuando sea posible, debe mantenerla), tiene el beneficio de una variedad de protecciones que incluyen el derecho a una declaración de divulgación y el derecho a que el arrendador le recuerde antes de que expiren sus períodos de opción. La ley también impide que el propietario pueda cobrarle ciertos gastos a usted como inquilino, incluido el impuesto sobre la tierra y sus costos legales.
  1. ¿Tiene el arrendador el título legal de la propiedad? Si no, esto debería dar la alarma: puede significar que hay un acreedor hipotecario en posesión, o que el propietario es de hecho un inquilino que le está subarrendando. Si bien es poco común, es posible que el propietario no tenga derecho por ley a arrendar la propiedad porque no tiene el interés legal apropiado. No habría nada más desastroso que descubrir que le pagó el alquiler a una parte que no tenía el derecho legal de otorgarle un derecho de posesión. Para confirmar esto, haga una búsqueda de título para confirmar que el propietario es dueño de la propiedad antes de firmar.!

Por raro que sea, una vez me encontré con un propietario poco fiable que nos engañó sobre un lugar. Un sitio en Melbourne se alquiló y apresuré el proceso para que se firmara el contrato.

Comencé a encontrar complicaciones con el ayuntamiento, volví a mi contrato de arrendamiento, hice que mi abogado lo revisara y resultó que estaba completamente engañado. El propietario del sitio era el ayuntamiento, no el "propietario" que me había subarrendado ilegalmente el sitio. Las cosas se complicaron y tuvimos que marcharnos. Afortunadamente, el riesgo era bajo, por lo que no lo salimos tan mal. Pero fue un lesson aprendido: siempre consiga un experto para revisar un contrato de arrendamiento. Digamos que cuando fui a ver a mi abogado para que me ayudara a limpiar el desorden, no le impresionó que no hablara con él al principio.

  1. ¿Hay hipoteca sobre el local? Si es así, debe asegurarse de que el propietario haya obtenido el consentimiento del acreedor hipotecario para el contrato de arrendamiento. Su arrendador deberá solicitarlo a su banco o institución crediticia.
  1. ¿El plazo inicial del contrato de arrendamiento es demasiado largo o demasiado corto? Los períodos iniciales de más de 5 años pueden ser demasiado compromiso para los inquilinos, especialmente si son nuevos en el negocio. Por otro lado, si ha gastado dinero en costos de acondicionamiento, debe asegurarse de tener la tenencia suficiente (es decir, un plazo de alquiler decente). También le recomendamos que busque tantas opciones como sea posible para que pueda seguir extendiendo el plazo del arrendamiento. Para nuestros clientes minoristas, generalmente sugerimos plazos iniciales de 5 años más un mínimo de dos o tres períodos de opción de otros 5 años (aunque a algunos clientes les gustan plazos aún más cortos, como 3 x 3 x 3). Recuerde que no tiene que ejercitar sus opciones.

La duración del contrato de arrendamiento es importante, especialmente si está tratando de extraer un mayor valor de su negocio. Cuanto más tiempo tenga un contrato de arrendamiento, más tiempo podrá generar ingresos desde la ubicación. Bastante simple. Además, cuando venda su negocio, los compradores buscarán maximizar su inversión. Por lo tanto, un contrato de arrendamiento prolongado aumentará el valor de su negocio y lo hará más atractivo para comprar. Podemos analizar cómo podemos obtener un mayor valor y aspectos a considerar al negociar un contrato de arrendamiento en otro momento.

  1. ¿Cómo aumentará el alquiler? ¿Hay un incremento fijo cada año o los incrementos se calculan por referencia al IPC o revisiones de mercado? Son comunes los aumentos fijos de 3 - 5%. Considere si su alquiler estará sujeto a una revisión de mercado y cuándo se llevará a cabo. Si hay un aumento repentino en el valor de mercado de la propiedad, debería poder salir del contrato de arrendamiento si lo desea, pero eso es poco probable durante el plazo del arrendamiento. Puede encontrar que su alquiler incluso disminuye en una revisión de mercado, si su arrendador le está cobrando de más en función del valor de mercado del área.

Haga sus proyecciones y resuelva los peores escenarios. Por ejemplo, abrí una tienda donde no había buen café ni competencia. En dos años, se habían abierto cinco cafés a mi alrededor que servían café "especial". El pastel no se hacía más grande, solo se cortaba de manera diferente, así que tenga cuidado y haga un presupuesto para el peor de los casos.

  1. ¿El contrato de arrendamiento se adapta adecuadamente a las circunstancias? Busque "Disposiciones adicionales" en el artículo 22 del formulario de arrendamiento estándar. Por ejemplo, si le han prometido derechos exclusivos para un estacionamiento, o si el arrendador se ha comprometido a reparar ciertas áreas de las instalaciones antes de que comience el contrato de arrendamiento, asegúrese de que estén escritas como disposiciones adicionales.
  1. ¿Podrá realizar los trabajos de acondicionamiento que necesite? La mayoría de los contratos de arrendamiento requerirán que el propietario dé su consentimiento para las obras de acondicionamiento del inquilino. Si planea realizar obras antes de comenzar a comerciar, es una buena práctica obtener el consentimiento del propietario formalizado en el contrato de arrendamiento para evitar cualquier disputa sobre lo acordado.

También sugeriría llevar a su constructor a dar un paseo por el sitio y revisar los planos antes de firmar un contrato de arrendamiento. De esta manera, los reventones de equipamiento se pueden detectar temprano y, con suerte, solucionarlos, ya sea antes de firmar o negociar las obras del propietario. Tenía un sitio donde los planes del ingeniero no coincidían con los planos proporcionados: no había aguas residuales ni electricidad en los planos. Se lo planteamos al propietario antes de firmar el contrato de arrendamiento y él lo rectificó, lo que le costó $30k. Si no hubiera sido detectado, ese costo podría haber recaído sobre nosotros o terminar en una desagradable disputa legal.

  1. ¿Es el uso permitido lo suficientemente amplio como para cubrir el uso actual y futuro previsto para las instalaciones? Considere cómo podría expandirse su negocio en el futuro. El objetivo es lograr que esto sea lo más amplio posible.

Una vez que tenga todo el uso permitido, intente obtener la exclusividad también. Hace poco vi un pequeño centro comercial que tenía unas ocho tiendas. Un propietario codicioso había alquilado seis como cafés, todos vendían lo mismo o cosas similares, y no hace falta decir que todos estaban luchando.

  1. Consulte las disposiciones adicionales para ver si hay eliminaciones o enmiendas insidiosas. Si las disposiciones adicionales establecen que “se elimina la cláusula X”, consulte los términos del contrato de arrendamiento y averigüe exactamente qué se ha eliminado. Esto puede llevar mucho tiempo y ser un poco aburrido, pero puede ahorrar mucho tiempo y complicar el camino.

Por último SIEMPRE busque asesoramiento legal. Puede que le cueste un poco, pero es el mejor dinero que puede gastar. Gastar el dinero.

Espero que este artículo ayude a algunas personas a atravesar las turbias aguas de los arrendamientos, ahorrando algo de dinero y angustia en el camino.

Muchas gracias a Suzy Wood de Studio Legal.

Si tiene alguna idea o comentario, no dude en enviarlos a [email protected] y háganos saber cualquier consejo adicional o historias de terror en los comentarios a continuación.

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