Mentre la teoria dell'estrazione, l'allineamento EK e la distribuzione delle dimensioni delle particelle sono tutti argomenti degni di discussione qui a Barista Hustle, tutto ciò non significa nulla se non hai un negozio in cui sperimentare. Jared Lawler ci offre una visione affascinante sul lato commerciale di caffè, con un solido elenco di punti da considerare.

Le locazioni – non sono un argomento sexy – ma ascoltami. Ho deciso di scrivere questo articolo dopo essermi registrato con un ex dipendente per vedere come andava il suo bar. "Nar... abbiamo avuto problemi con il proprietario e abbiamo dovuto chiuderlo", mi ha detto. Un altro individuo di talento che ha costruito una bella attività ora ha perso un mucchio di risparmi, una quantità enorme di tempo e ha subito quella che a volte può essere un'esperienza emotivamente paralizzante quando un'azienda fallisce.

Lavorando nel settore dell'ospitalità, questo era solo uno dei tanti scenari simili che ho sentito nel corso degli anni. Da persone che subaffittano; sono costretti ad abbandonare la loro attività; poi il locatario prende il controllo della loro attività. Da persone con affitti mensili che giurano che il proprietario è così gentile che quando venderanno l'attività continueranno con un nuovo contratto di locazione allo stesso ritmo, quindi girando intorno e quadruplicando l'affitto, rendendo la loro attività senza valore e uccidendo la vendita .

Ho chiesto a uno dei miei primi mentori, che era un grande operatore di caffè a Melbourne, quale fosse la cosa più importante per un caffè di successo. Mi aspettavo che dicesse qualcosa sul buon personale, sul servizio clienti, sui bei allestimenti o sul servire il miglior caffè ... non era nessuno di loro - era semplicemente "Il tuo contratto di locazione. Senza un buon contratto di locazione, tutto quanto sopra non significa nulla", ha detto. "È come costruire una casa sulla sabbia: hai bisogno di una buona base e quella fondazione è il tuo contratto di locazione".

Quindi ho contattato Suzy Wood di Studio Legal che ha generosamente condiviso alcuni dei punti critici che la sua azienda cerca in un contratto di locazione. Di course, sono solo informazioni generali e non dovrebbero essere considerate o rappresentate come consulenza legale.

1. L'affitto include o esclude la GST? Se il tuo affitto è espresso come un determinato importo in dollari "escluso GST" o "più GST", il tuo affitto avrà 10% GST aggiunto in cima e dovrai preventivare per questo.

2. La legge sulle locazioni al dettaglio si applica al contratto di locazione? Se la legge si applica (e dove possibile, dovresti mantenerla), hai il beneficio di una serie di tutele tra cui il diritto a una dichiarazione di divulgazione e il diritto di ricevere un promemoria dal proprietario prima della scadenza dei periodi di opzione. La legge preclude inoltre al proprietario di essere in grado di addebitare determinate spese all'inquilino, compresa la tassa fondiaria e le relative spese legali.

3. Il proprietario ha il titolo legale dei locali? In caso contrario, questo dovrebbe destare allarme: può significare che c'è un ipotecario in possesso, o che il proprietario è in realtà un inquilino che ti sta sublocando. Sebbene raro, è possibile che il proprietario non abbia il diritto per legge di affittare effettivamente la proprietà perché non ha l'interesse legale appropriato. Non ci sarebbe niente di più disastroso che scoprire di aver pagato l'affitto a una parte che non aveva il diritto legale di concederti un diritto di possesso. Per confermare ciò, fai una ricerca per titolo per confermare che il proprietario è proprietario dei locali prima di firmare.!

Per quanto sia raro, una volta sono stato coinvolto da un proprietario losco che ci ha ingannato su un luogo. Un sito a Melbourne è stato preso in affitto e ho affrettato il processo per far firmare il contratto di locazione.

Ho iniziato a trovare complicazioni con il consiglio, sono tornato al mio contratto di locazione, l'ho fatto rivedere dal mio avvocato e si è scoperto che ero completamente ingannato. Il proprietario del sito era il comune, non il "padrone di casa" che mi aveva illegalmente subaffittato il sito. Le cose si sono complicate e abbiamo dovuto andarcene. Fortunatamente, il rischio era basso, quindi non ne siamo usciti troppo male. Ma è stato un lesson imparato: chiedi sempre a un esperto di rivedere un contratto di locazione. Diciamo solo che quando sono andato dal mio avvocato per aiutarmi a ripulire il casino, non è rimasto impressionato dal fatto che non gli ho parlato all'inizio.

4. C'è un mutuo sui locali? In tal caso, dovresti assicurarti che il proprietario abbia ottenuto il consenso del mutuo ipotecario al contratto di locazione. Il tuo padrone di casa dovrà chiederlo alla propria banca o istituto di credito.

5. La durata iniziale del contratto di locazione è troppo lunga o troppo breve? I termini iniziali più lunghi di 5 anni possono essere un impegno eccessivo per gli inquilini, in particolare se sono nuovi per l'attività. D'altra parte, se hai speso soldi per i costi di allestimento, devi assicurarti di avere una permanenza in carica sufficiente (cioè un periodo di affitto decente). Ti consigliamo inoltre di cercare quante più opzioni possibili in modo da poter continuare a prolungare la durata del contratto di locazione. Per i nostri clienti al dettaglio, generalmente suggeriamo termini iniziali di 5 anni più un minimo di due-tre periodi di opzione di ulteriori 5 anni (sebbene alcuni clienti preferiscano termini anche più brevi, come 3 x 3 x 3). Ricorda che non devi esercitare le tue opzioni.

La durata del contratto di locazione è importante, soprattutto se stai cercando di estrarre maggior valore dalla tua attività. Più a lungo hai un contratto di locazione, più a lungo puoi generare reddito dalla posizione. Abbastanza semplice. Inoltre, quando vendi la tua attività, gli acquirenti cercheranno di massimizzare il loro investimento. Quindi un contratto di locazione a lungo termine aumenterà il valore della tua attività e la renderà più attraente per l'acquisto. Possiamo esaminare come possiamo estrarre maggiore valore e cose da considerare quando si negozia un contratto di locazione un'altra volta.

6. Come aumenterà l'affitto? C'è un aumento fisso ogni anno o gli aumenti sono calcolati facendo riferimento al CPI o alle recensioni di mercato? Sono comuni aumenti fissi di 3 – 5%. Considera se il tuo affitto sarà soggetto a una revisione del mercato e quando ciò avverrà. Se c'è un improvviso aumento del valore di mercato della proprietà, dovresti essere in grado di rescindere il contratto di locazione se lo desideri, ma è improbabile durante il periodo di locazione. Potresti scoprire che il tuo affitto diminuisce anche a una revisione di mercato, se ti viene addebitato un sovrapprezzo dal proprietario in base al valore di mercato dell'area.

Fai le tue proiezioni ed elabora gli scenari peggiori. Ad esempio, ho aperto un negozio dove non c'era un buon caffè e non c'era concorrenza. Nel giro di due anni intorno a me si erano aperti cinque caffè che servivano caffè “speciali”. La torta non stava diventando più grande, ma veniva solo affettata in modo diverso, quindi sii consapevole e fai un budget per lo scenario peggiore.

7. Il contratto di locazione è adeguato alle circostanze? Cerca "Disposizioni aggiuntive" nella voce 22 del contratto di locazione del modulo standard. Ad esempio, se ti sono stati promessi diritti esclusivi su un parcheggio, o se il proprietario ha promesso di sistemare alcune aree dei locali prima dell'inizio della locazione, assicurati che siano scritte come disposizioni aggiuntive.

8. Sarai in grado di eseguire i lavori di allestimento di cui hai bisogno? La maggior parte dei contratti di locazione richiederà che il proprietario acconsenta ai lavori di ristrutturazione dell'inquilino. Se hai intenzione di eseguire lavori prima di iniziare a fare trading, è buona norma ottenere il consenso del proprietario formalizzato nel contratto di locazione per evitare qualsiasi controversia su ciò che è stato concordato.

Suggerirei anche di portare il tuo costruttore per una visita del sito e rivedere i piani prima di firmare un contratto di locazione. In questo modo, gli scoppi di montaggio possono essere rilevati in anticipo e, si spera, elaborati, prima di firmare o negoziati nei lavori del proprietario. Avevo un sito in cui i piani dell'ingegnere non corrispondevano ai piani forniti: non c'erano acque reflue o energia sui piani. L'abbiamo sollevato con il proprietario prima di firmare il contratto di locazione e lui l'ha rettificato, costandogli $30k. Se non fosse stato scoperto, quel costo sarebbe potuto ricadere su di noi o finire in una brutta disputa legale.

9. L'uso consentito è sufficientemente ampio da coprire l'uso attuale e futuro previsto per i locali? Considera come la tua attività potrebbe espandersi in futuro. L'obiettivo è quello di ottenere questo il più ampio possibile.

Una volta che hai esaurito tutti gli usi consentiti, prova a ottenere anche l'esclusività. Di recente ho visto un piccolo centro commerciale con circa otto negozi. Un avido padrone di casa ne aveva affittati sei come caffè, tutti vendevano cose uguali o simili, e inutile dire che erano tutti in difficoltà.

10. Controllare le disposizioni aggiuntive per eventuali cancellazioni o modifiche insidiose. Se le disposizioni aggiuntive stabiliscono che “la clausola X è cancellata”, vai ai termini del contratto di locazione e scopri esattamente cosa è stato cancellato. Questo può richiedere molto tempo e un po' noioso, ma può far risparmiare molto tempo e faticare lungo il percorso.

In definitiva SEMPRE chiedere una consulenza legale. Potrebbe costarti un po', ma sono i migliori soldi che puoi spendere. Spendi i soldi.

Spero che questo articolo aiuti alcune persone a navigare nelle acque torbide dei contratti di locazione, risparmiando denaro e angoscia lungo la strada.

Un grande grazie a Suzy Wood dello Studio Legale.

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